Nemám rád realitní kanceláře. Spolu s personál­ními agentu­rami je považuji za zbytečné až obtěžující. Kdybych ovšem býval věděl, na jaké lidi narazím, tak jsem si možná mohl ušetřit nervy a nějaké realitce to zadal. Kdo neprodal nebo nekoupil žádnou nemovi­tost, tak vůbec neví, o čem je řeč. Tímto příspěvkem bych vám rád přiblížil, co prodej nemovi­tosti obnáší, nebo alespoň to, jak jsem si ho prožil já.

Shrnutí na začátek

Malé varování pro ty, co pořizují nemovi­tost jako inves­tici. Pamatujte, že likvi­dita nemovi­tosti závisí na lokalitě (v našem případě přímé vlakové spojení do Prahy, třetí pásmo PID). Nejsou to rohlíky na krámě, které prodáte za den. Byt se nakonec prodal, přeci jen každá věc má svého kupce. Trvalo to (podle očekávání) čtrnáct měsíců, respek­tive rok k podpisu smlouvy a pak ještě dva měsíce, než mi na účet dorazily peníze. Byt jsme pořizo­vali v roce 2007, kdy byl trh značně přehřátý, lidé kupovali klidně i rozestavěné byty. Nyní je zájemců podstatně méně a ceny po odečtení inflace a nákladů můžou být dokonce nižší než tehdy.

Kanály

Twitter je spíš pro zábavu, ale proč nezkusit sociální sítě vytěžit? Díky všem za sdílení, ale ačkoliv díky vám inzerát vidělo 950 poten­ciál­ních zájemců, nikam to nevedlo. Takže jestli jste někdo díky tomu něco prodal, klidně se pochlubte v komentářích.

Na kvalitu služeb od Seznamu už jsem si stěžoval, ale přesto jsem měl pocit, že se bez Sreality neobejdu. Mýlil jsem se. Za 60 Kč/den jsem dostal jen hromadu spamu. Pozor, je tam povinné telefonní číslo. Doporučuji zadat nějaké s hlasovou schrán­kou, okamžitě (řádově v minutách) volají realitky, i když do inzerátu uvedete, že s nimi nehod­láte jednat. (děkuji @mjavorek za tip) A když už to nebyl spam, tak naprosto nesol­ventní jedinci.

Nejús­pěšnější jsem byl s bezplatným serverem bezrealitky.cz. Zdarma si tam vygene­ru­jete plakát s trhacími kontakty a za příplatek dosta­nete plachtu 1,5 x 0,5 m. Tu doporučuji (jen jsem tam nepsal telefon, kvůli realit­kám, ale adresu svého webu). Díky tomu se ozvalo dost zájemců z bezpros­třed­ního okolí (ostatně takový byt nakonec i koupil). Celkově inzerát vidělo 1658 lidí.

Zájemci

Prohlídky nemovi­tosti pro mě byly taková socio­lo­gická sonda do stavu společ­nosti. Prodávali jsme byt 1+1 o rozloze 37 m2, takže jsem očekával mladé páry hledající startovní bydlení, ale potkával jsem převážně rozve­dené, dále svobodné matky a člověka, co neměl ani na zapla­cení odhadce (viz níže). Jediný pár byl taky lahůdka. Holčině se byt náramně líbil, ale borec, co přijel v bavoráku, pindal, že je drahý. Hold otázka priorit, připomínám si vždy, když vidím auto za milion parkovat před panelákem. Většina se ptala na slevu až dvacet procent. Ne, že by to jen zkoušeli, na víc prostě neměli. Rovněž mě zaráželo nedosta­tečné právní povědomí zájemců. Na bytu vázlo zástavní právo smluvní, což samo o sobě není problém, ale na prohlídku chodili tací, kteří si to z katastru předem nevyčetli.

Postup prodeje

Nemovi­tost nelze koupit z ruky do ruky, proto je dobré využít úschovy. Konkrétně notářské úschovy. Dnes už úschovu nabízí i banky, ale do toho bych nešel. Kdyby nastal nějaký problém, tak banka bude chránit především svoje peníze, takže byste mohli jako prodávající splakat nad výdělkem.

Ačkoliv jsem nakonec prodal za „hotové“, podívejme se na složitější případ, kdy máte nemovi­tost, kterou kterou ručíte, a kupující si rovněž bere úvěr, pro který bude muset poskyt­nout zástavu. (děkuji @mjavorek za konzultace)

Varování: Na vlastní nebezpečí

  • podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí, kde se kupující mimo jiné zavazuje, že koupí, a prodávající, že prodá
  • byt se zastaví ve prospěch kupujícího
  • kupující složí své peníze do notářské úschovy
  • banka kupujícího složí úvěrované peníze do notářské úschovy (banky se mohou bránit poslat peníze na umoření dluhu protistrany do úschovy, můžou chtít poslat peníze rovnou bance)
  • jakmile leží plná kupní cena u notáře, kupující již na peníze nemůže a prodávající má jistotu, že je schopen zaplatit; kupující má zase jistotu, že na ně nemůže ani prodávající, protože jsou uvolněny až po převodu vlastnictví
  • podepíšete kupní smlouvu a na katastr jde převod vlastnictví
  • až někdo z vás (kupující nebo prodávající) dodá notáři LV (případně si notář zajistí sám), kde on bude zapsán jako vlastník, pustí notář část kupní ceny bance prodávajícího
  • až někdo z vás (kupující nebo prodávající) dodá notáři LV (případně si notář zajistí sám), kde bude smazaná zástava prodávajícího, pustí mu notář část kupní ceny (předchozí dva body mohou být i přehozeny, záleží, zda budou chtít nejdříve vymazat zástavu a nebo nejdříve vlastnit)
  • až prodávající dodá notáři daňové přiznání označené razítkem (nebo jinou informaci prokazující jeho podání), tak notář za něj zaplatí daň (nepovinné, ale slušné; jako kupující bych na to trval, jelikož se případně stávám spoludlužníkem daně z nabytí nemovitosti)

Měl by tam být samozřejmě i nějaký záložní plán pro případ, že se něco nepovede a že už není cesty dopředu - aby nezůs­taly např. viset peníze v notářské úschově.

Varování: Na vlastní nebezpečí

Poučení pro příště

Výše popsaný úkon mě stál u notářky, včetně kolků na katastr, zhruba 13  tisíc korun (slušné je dělit náklady na půl mezi kupujícího a prodávajícího, alespoň za úschovu, kolky jsou obvykle nákladem kupujícího), při ceně nemovi­tosti 890 tisíc korun (podrob­nosti viz notářský tarif). Považuji to za dobře utracené peníze. A kde je problém? U jednoho méně solvent­ního zájemce jsem netrval na záloze, poněvadž neměl ani na zapla­cení odhadce (viz výše). Dle infor­mací z banky měl schválený úvěr i na rekon­st­rukci, ze kterého by mohl notáře dopla­tit. Už jsem byl z procesu prodeje unavený a chtěl jsem to mít co nejdříve za sebou, tak jsem kývl na to, že notářce zaplatím já a do smlouvy o smlouvě budoucí se domluví smluvní pokuta a uhrazení nákladů. Bohužel jsem byl nucen ji začít vymáhat. Nevěřil jsem, že se mi to podaří, tak jsem začal zjišťo­vat, jak se peněz domoci soudní cestou. Šokovalo mě, že mi dva právníci řekli, že notářka sepsání smlouvy odflákla, takže by to soud nejspíš smetl ze stolu. Komu už má laik věřit když ne notáři? Přesto jsem zkusil poslat alespoň jeden dopis se zeleným pruhem (neuk­ládat, vhodit do schrán­ky). Naštěstí se někdo z rodiny (podle výpisu z účtu) zalekl a zapla­til. Příště bych trval na záloze a smlouvu si nechal připravit od právníka, nebo se alespoň inspi­roval vzory na bezrealitky.cz

Závěr

Prodej nemovi­tosti trvá. Když máte pevné nervy, zvlád­nete to i bez realitky. Pokud někdo platí hotově, požadujte platbu notáři předem; pokud finan­cuje úvěrem, trvejte na záloze. V každém případě využívejte notářské úschovy. Notáři mají na starosti notářské zápisy, nikoliv sepisování smluv. Nezapo­meňte na protokol o předání, kam zazna­menáte především stav vodoměru, elekt­roměru a plynoměru. Hodně štěstí!