Správný muž by měl zplodit syna, postavit dům a zasadit strom. A to v tomhle pořadí, abyste totiž nebudovali ohromné sídlo, ve kterém nakonec budete bydlet sami, což se nezřídka stává. Zrovna dům stavím a na twitteru občas zmíním nějaké detaily. Objevilo se několik ohlasů, že by vás zajímaly podrobnosti, obzvlášť protože stavím částečně svépomocí. Tady jsou. Především je celá stavba lekce trpělivosti a pokory a v neposlední řadě i kvalifikace na projektového manažera. Důležité je mít na paměti, že i když se nastěhujete a začnete bydlet, tak deset let dostavujete, pak si dáte rok pauzu a začnete opravovat. Jo a až budu stavět třetí dům, tak ten bude nejlepší, jelikož konečně budete vědět, jak na to.

Architekti, pozemek

Celá stavba začíná výběrem pozemku, což je mnohdy podceňovaný aspekt. Osobně jsem se vrátil do rodné vesnice, takže by ze mě měl Nelson Mandela radost, neboť napsal: „Muž by měl mít dům poblíž svého rodiště, kde by našel klid, který jinde postrádá.“

Při dnešních cenách se kupují menší pozemky a navíc to může vést k absurdní situaci, kdy dům bude levnější než samotná parcela. Tím se dostáváme k tomu, že potřebujete architekta, a to už ve fázi výběru pozemku. Nejspíš nejste odborníci na územní plán, regulativ a podobné záležitosti, takže za vás ohlídají, zda tam lze vůbec stavět, a pokud ano, ta jestli podle vašich představ.

Jestli se vám líbí satelitní městečka případně kovové dělící rámečky plastových oken, tak vás o nutnosti architekta asi nepřesvědčím a dobře uděláte, když ani nebudete číst dál a nejlépe ani stavět. Pokud se obáváte ceny, tak vězte, že jsme se bez prováděčky dostali pod 4 % z plánovaného rozpočtu domu (pravda, jedná se o naše známé a navíc začínající architekty).

O potřebě architektů a spolupráce s nimi by šel napsat samostatný článek. Sice si na ně někdy zanadáváte, protože jste to přeci jenom vy, kdo drží cihlu v ruce a kdo to všechno platí, přesto bych bez architektů nebo jen podle katalogového projektu nestavěl. Jako odborníci vám budou radit, ale konečné rozhodnutí bude vždy na vás. Je potřeba hledat rozumný kompromis mezi tím, jak dům bude vypadat a tím, jak se bude používat a kolik bude stát. Jeden příklad za všechny jsou okna. Poučka praví, že není důležité, jak vypadají okna na fasádě, ale jaký z nich bude výhled. To jsme v některých místnostech asi nevychytali, ale to se uvidí.

Náklady

Do stavby se musíte pustit po hlavě, ale ne bezhlavě, aniž byste tušili, kolik vás bude celá záležitost stát. Doporučuji nechat si od rozpočtáře vypracovat rozpočet. Nás stál 13 000 Kč a stavbu si bez něj nedokážu představit, je to velmi důležité vodítko. Prohlédněte si slepý rozpočet, možná tam najdete položky, které by vás ani nenapadly. Třeba vybavení stavby je nezanedbatelná částka, protože kromě míchačky taky spotřebujete kopec pracovních rukavic, diamantových kotoučů…

Hrubým odhadem můžete počítat, že firma staví kolem 30 000 Kč za m2 (pochopitelně bez vybavení kuchyně a dalšího nábytku). Mám ambice, díky svépomoci a rozdělování drobných zakázek, dostat se pod 17 000 Kč za m2 a to bez velkých kompromisů na kvalitě. Například oželím hliníková okna, ale dopřeju si alespoň dřevěná okna s trojsklem.

Při počítání nákladů zvažte, zda vám garáž, krb… stojí za to, protože takovéto zbytné položky jsou docela pálka.

Hypotéka

Kde vzít peníze? Jste-li OSVČ a uplatňujete náklady paušálem, tak se věc komplikuje, protože máte malý prokazatelný příjem. Bez dokládání příjmů můžete zkusit štěstí u Komerční banky, kde dosáhnete až na 60 % LTV. Ovšem nelíbily se mi podmínky (úrok), nemluvě o jejich poslední bezpečnostní botě.

Bez dokládání příjmů poskytne mBank hypotéční úvěr do 50 % LTV. Celé bez poplatků (a to ani za čerpání). Jediný nákladem je odhad, respektive odhady, protože nemusíte dokládat faktury, ale stačí prokázat rozestavěnost. Vlastně po mně chtěli ještě výpis z katastru nemovitostí, to by si mohli obstarat sami, ale nezrujnuje vás a seženete ho na poště. Předčasné splacení bez poplatků (20 % za rok). Kolaudace stačí do tří let od čerpání, na rozdíl od některých bank, které chtějí již do dvou let, což je stres, obzvlášť berete-li si hypotéku už i na pozemek.

Odhady jsou vůbec zajímavá kapitola. Na lejstru od odhadce uvidíte více hodnot: věcná, obvyklá a reprodukční. Věcná hodnota je tak, za kterou si odhadce myslí, že postavíte, a na tu budete muset nemovitost pojistit. Obvyklá cena je ta, za kterou lze v daném místě a čase prodat, z toho se odvíjí i částka, kterou vám banka půjčí. Zpravidla to bude bohužel méně než věcná hodnota (v mém případě zhruba o 25 %), pokud tedy nejste v nějaké atraktivní lokalitě. Reprodukční hodnota je částka, kterou byste potřebovali na obnovu, pokud by vše lehlo popelem.

Co obnáší stavba svépomocí

Za jak dlouho budete bydlet? Řekněme, že už máte po minimálně roční spolupráci s architekty jasno a v ruce držíte projekt pro stavební povolení i prováděčku a právě jste obdrželi stavební povolení a chystáte se kopnout do země. S firmou je otázka několika měsíců (otázka, zda je to dobře), určitě rychleji než rok. Někdy lze smontovat hrubou stavbu i za pouhý den. Úplně sami budete stavět alespoň tři roky. Zvolil jsem rozumný kompromis, kdy něco děláte sami a odborné práce zadáváte drobným řemeslníkům, a počítám tak dva roky.

Ve městě mě obdivují, že stavím svépomocí. Na vesnici by se naopak divili, že nestavím sám. Ačkoliv zvládám méně, než bývalo obvyklé. Už se totiž tolik nepomáhá a zkušenost tak upadá. Tohle se prostě z knih nenaučíte, to si musíte napracovat. Přiznávám, že už jsem předtím měl v ruce krumpáč nebo cihlu, jinak bych se do toho vůbec nepouštěl.

Během stavby potřebujete podporu rodiny a při stavbě svépomocí obzvlášť. Začali jsme na svátek Cyrila a Metoděje a první volný víkend jsem měl v podstatě až na Vánoce. O víkendu vstáváte dřív a chodíte spát později, než když chodíte do práce (kam si pak chodíte odpočinout). Nebojte, s přibývajícími odbornými pracemi se vaše nasazení bude snižovat. Bez dokonalého gastro servisu by šla morálka velmi rychle dolů a bez vydatné pomoci široké rodiny, by práce rozhodně nešla tak od ruky.

Zprávy ze stavby

Nezapomínejte na zdraví a bezpečnost. Sice už se dnes na stavbách nevaří asfalt ani nehasí vápno, ale oslepit vás může i vápenný hydrát. Helmu jsem na stavbě svépomocí snad ještě neviděl, ale chrániče sluchu (jak staré jsou vaše uši?) a očí byste nosit mohli. Chce si to osvojit pár návyků, třeba na začátku směny opatrně sáhnout na míchačku, jak moc probíjí. Proudové chrániče ve starých instalacích nebývají a i kdyby ano, tak některý vercajk by v nich právě ani nefungoval.

Co se týče zadávání práce, mám v úmyslu vystřídat co nejméně firem, aby na sebe nemohly svádět případné nedostatky. Takže třeba vše kolem střechy (vazbu, izolaci, pokrytí i sádrokartony) řeší jedna firma, stejně tak instalace (voda, odpady, plyn a topení) obstará taky jediná firma. Snažím se psát reference na nejřemeslníci.cz. Jsem sice trochu ve skluzu, ale někdy úmyslně, protože právě mají zadáno více úkolů, takže jim to sečtu až nakonec.

Během stavby musíte neustále o něčem rozhodovat (zejména nemáte-li prováděčku). Nerozhodnost je osmým smrtelným hříchem; je lepší rozhodnout se špatně než vůbec. V nějaké knize o bojových uměních (bohužel už si nepamatuji jaké) jsem četl, že rozhodnutí musí být otázkou nanejvýš tří nadechnutí.

Maturita z matematiky by měla obsahovat nějaký příklad ze stavební praxe. Třeba kolik máte objednat betonu, je-li plocha stropu a požadovaná výška nadbetonávky tolik a tolik, minus železo výztuže a objem vyzděných věncovek… Chyba se netrestá pětkou, ale penězi. Ty zaplatíte za další dopravu (máte-li málo) nebo je utopíte ve zbytečném materiálu. Ať budete počítat jak chcete, vždycky propočítáte, jen otázka kolik.

Kdyby vás zajímaly další podrobnosti, dejte vědět v komentářích, třeba napíšu pokračování z čeho se staví dům.